Arreglar los excesos urbanos que nos dejaron los momentos de bonanza

Publicado en Volúmenes nº 43. abril-junio 09

El sector inmobiliario en general y el de la construcción, en concreto, siguen viviendo su particular calvario. Cada vez se venden menos casas y esto está teniendo serios efectos sobre el el conjunto de la economía. Comienzo estas líneas con una buena noticia.

Los precios de la vivienda en Estados Unidos subieron en febrero el 0,7% respecto a enero. Es la segunda subida consecutiva y sirve, por el momento, para dar ánimos a las cotizaciones que empezaban a pintar en negro.Cualquier otro dato positivo de las empresas de nuestro territorio nacional hubiera sido mucho más celebrado. Es cierto, sin embargo no deja de tener interés que desde el sector en el que se originó la crisis (el sector inmobiliario estadounidense) sea precisamente desde donde nos lleguen las buenas noticias.

Estos datos no son suficientes para anunciar el final de la crisis, ni mucho menos. Pero apuntan una actitud distinta de los empresarios americanos ante la desoladora y severa situación en la que vivimos.

En España la intensidad de la crisis y la velocidad de su llegada dejó una sensación de sorpresa e indefensión que, unidas al sentimiento de culpa, no fue el mejor caldo de cultivo para activar ningún mecanismo de protección o de defensa. A esto se le unió la excesiva confianza en la bonanza económica en la que vivíamos y una deteriorada cultura de consumo.

La situación, aunque grave, es totalmente transitoria. La tentación fácil es largarse del sector inmobiliario. Pero no todos pueden ni deben. Se comienza por aligerar peso. Sometemos la empresa a un lifting estructural. Se reduce la plantilla de profesionales con la que uno trabajaba y se mal venden los activos de manera precipitada por miedo a que la situación empeore. Falta cabeza y sobra precipitación.

Pieza importante de la labor del empresario inmobiliario ha de ser la correcta toma de decisiones. Entre los enemigos más frecuentes se encuentran: la precipitación, pues no permite la contemplación de la realidad; el centrarse desmedidamente en los beneficios; la obstinación que cierra la puerta al consejo de otros más preparados; la inconstancia de quien no valoró su fortaleza; y la vanidad de quien pretende entender de todo.Continúa...

En momentos como los nuestros, es imprescindible actuar y vencer la tentación de no hacer nada. En todo este proceso de recuperación hay un conjunto de actitudes que considero imprescindibles: la confianza en el equipo que nos facilitó llegar hasta donde estamos; la seguridad en nuestra posibilidades de reacción; la responsabilidad personal sin tener que buscar otros culpables; la seguridad personal en lo que se hace sin dejarse arrastrar por la parálisis general; y la iniciativa que nos lleva a tener ideas nuevas para salir adelante.

La mayor cantidad de tiempo despilfarrado es el que se emplea en no comenzar con la puesta en marcha de un proyecto de cambio –empezando por la transformación personal- que se ha visto como necesario o conveniente. Hay que asumir que no basta con saber lo que hay que hacer, sino que también hay que aplicarlo. No es suficiente querer, es imprescindible obrar.

Desde que la crisis amenazaba con tocar y hundir el sector inmobiliario, un grupo de profesionales de la arquitectura comenzaron todo un proceso de creación de ideas para gobernar toda esa fuerza económica que mueve el sector inmobiliario en España. Se trata de un grupo de arquitectos que crean el primer grupo de investigación centrado en el reciclaje de barriadas. Una propuesta que, entre otros muchos motivos, pretenden recualificar territorios urbanos y adaptarlos a los nuevos tiempos. Una saludable manera de cambiar hábitos: arreglar en tiempos de crisis los excesos urbanos que nos dejó los momentos de bonanza.

Para este grupo de profesionales la crisis es un punto de inflexión. No es un problema, es una ocasión de mejora si se reconducen las tensiones y señales desestabilizadoras que obligan a tomar en consideración la necesidad de un cambio de rumbo. Una crisis implica una autoevaluación del por qué, el cómo y el para qué lo estamos haciendo.

La cultura contemporánea ha llegado hasta este extremo de parálisis por el excesivo consumo de nuevos productos, del usar y tirar. Justificando que sale más barato tirar y hacer de nuevo que reconstruir. Pero ¿es el económico el único valor de riqueza en una sociedad?.

Ante este escenario, plantean la búsqueda de nuevas estrategias que complementen y potencien con otros valores esa condición cambiante de la ciudad, apoyándose en el concepto de reciclaje como motor para reactivar un nuevo ciclo en nuestra economía inmobiliaria.

Podríamos hablar de mejorar las infraestructuras que dan acceso a los grandes centros comerciales; de una nueva planificación urbanística en territorio aún sin cualificar; de viviendas accesibles a los jóvenes y con un planteamiento de compra diferente a las tradicionales hipotecas de por vida; instalaciones deportivas y de ocio con ayuda pública; rehabilitación y repoblación del centro histórico, etc.

Por centrar la atención tomaremos como referencia el trabajo de dos jóvenes arquitectos de Granada, Oscar Raya y David Camilo. Desarrollan un interesante proyecto de investigación sobre el reciclaje de barriadas. En una de sus propuestas estudian y aportan soluciones concretas para el polígono residencial La Paz-Cartuja. Este barrio constituye uno de los episodios más significativos del modelo urbano que se desarrolló a partir de los sesenta en la ciudad con serios fracasos urbanísticos y de habitabilidad. Actualmente está configurado como un área de marginalidad social. El rápido deterioro de las viviendas y de su entorno, han convertido el polígono en un lugar degradado.

El origen del polígono corresponde a una iniciativa de la administración central, a través del Ministerio de la Vivienda, que se remonta a 1958, para una urbanización completa de ambos polígonos debido al problema endémico de la ciudad de Granada como consecuencia de las inundaciones, que dejaron sin vivienda a muchas familias al hundirse las cuevas del Sacromonte y que se fue agravando a raíz de la afluencia de jornaleros ante la falta de trabajo en el campo.

La decisión de construir viviendas sociales para realojar a las familias que vivían en los albergues unida a la propia concepción urbanística del plan de organización, radicalmente opuesta a la tradición urbana de Granada hizo que la iniciativa privada desconfiara de la rentabilidad de las inversiones, perdiendo el interés por el proyecto y las sucesivas subastas de terrenos fueron quedando desiertas. Ésto forzó a modificar las condiciones de aprovechamiento previstas, así como el incumplimiento de las propuestas de equipamiento público. Lentamente se fue configurando la totalidad de la zona norte como un área de marginalidad social y provocó el rápido deterioro de las viviendas y de su entorno.

La actuación que proponen en esta zona extensible al resto de la ciudad, contempla el final del ciclo que conocemos: ‘consumo de suelo-amortización-abandono’ y un nuevo proceso de crecimiento con alternativas de reciclaje del suelo ya urbanizado y de las urbanizaciones existentes. Se introduce un discurso con nuevas reglas de juego urbano, reconociendo que muchas de las cualidades públicas de la ciudad contemporánea se encuentra en el buen hacer del derecho individual, en el desarrollo público del individuo, en el avance de la ciudad civil complementaria y no enemistada con la ciudad pública.

Son conscientes que las posibles propuestas deben introducir nuevas fórmulas de gestión, modificaciones de la normativa de vivienda social para adaptarla a las nuevas necesidades de los ciudadanos, conseguir atraer los intereses de la inversión privada para que estas actuaciones funcionen con un motor propio. Son muy partidarios de la actuación inmobiliaria Pública-Privada, que genere empleo y una sana competitividad. Hablan de desarrollos singulares para relanzar la economía de la ciudad y de inversiones que significarían un punto de inflexión de este ciclo y constituiría la base de un crecimiento sostenible.

La propuesta de estos arquitectos no solo reside en el análisis de los factores, ni en el intercambio de simples ideas, sino en la articulación del conjunto de actuaciones sobre el barrio, y en sus posibilidades de crear con toda esta producción un cuerpo de estrategias a través de su interrelación.

Siendo esta una actuación concreta en la ciudad de Granada, quedarían otras muchas situaciones en las que intervenir. Así por ejemplo tendríamos que solucionar la tragedia varada del Comercial Nevada; los accesos a todas las zonas deportivas y de entretenimiento de la zona Norte y Chana; la conexión de la Alhambra; los accesos a Sierra Nevada; la rehabilitación del centro histórico y el Albayzín; la interconexión de las distintas bolsas urbanas de la ciudad, etc.

Sorprende con agrado que en tiempos tan pesimistas para el sector, existan esos jóvenes profesionales que no se limitan a describir problemas si no que además presentan soluciones. Tendríamos que darles voz y además voto.

Jaime Vergara Muñoz

Arquitecto